Bestandsimmobilien
Mehr als nur Mietrendite
Viele Anleger schauen in den gängigen Immobilienportalen nach einer bereits vermieteten Wohnung, rechnen sich die anfängliche Mietrendite aus – und hören dann mit der Analyse auf. Doch genau hier liegt das Problem: eine Bestandsimmobilie lässt sich nicht allein anhand der Anfangsrendite bewerten.
Unsanierte Bestandsimmobilien
Unsanierte Bestandsimmobilien bieten im Vergleich zu andere Immobilienarten häufig eine höhere anfängliche Mietrendite und erscheinen im ersten Moment als attraktive Kapitalanlage. Doch der Scheinkann trügen.
Ein großes Risiko bei unsanierten Objekten besteht in nachträglichen, teuren energetischen Sanierungen. Niemand kann heute seriös sagen, ob und wann es in Deutschland einen Sanierungszwang für Gebäude mit schlechter Energiebilanz geben wird – Fakt ist jedoch: die Klimaschutzziele 2045 werden enorme Anforderungen an den Immobilienbestand stellen.
Hinzu kommt: Sanierungen werden in Zukunft vermutlich nicht günstiger, sondern teurer – durch Handwerkermangel, steigende Lohnkosten und knappe Rohstoffe. Auch geopolitische Entwicklungen wie der Wiederaufbau der Ukraine werden Rohstoffe und Fachkräfte binden und damit die Bau- und Sanierungskosten in Deutschland zusätzlich belasten.
Ein weiteres Risiko wird häufig unterschätzt: die Eigentümergemeinschaft (WEG). Wenn umfangreiche Sanierungen anstehen und die Rücklagen nicht ausreichen, wird eine Sonderumlage fällig. Doch was passiert, wenn einzelne Miteigentümer diese nicht tragen können? Das Risiko gemeinschaftlicher Entscheidungen ist nicht planbar – und kann die vermeintlich attraktive Anfangsrendite einer Bestandsimmobilie schnell zunichtemachen.
Chancen der Bestandsimmobilie
Trotz aller Risiken haben Bestandsimmobilien auch klare Vorteile: Sie befinden sich meist in gewachsenen Lagen, oft sogar in A-Städten, die bereits bebaut sind und daher kaum Neubauflächen bieten. Solche Standorte sichern eine hohe Grundnachfrage und sind oft infrastrukturell bestens angebunden.
Gerade bei Bestandsimmobilien empfiehlt sich außerdem häufig ein Gutachten zur Restnutzungsdauer. Dadurch kann die steuerliche Abschreibung auf eine kürzere Nutzungsdauer angepasst werden, was die Investition steuerlich deutlich attraktiver macht.
Vorteile von Bestandsimmobilien
- Gute Standorte: häufig zentrale Lagen oder gewachsene Stadtviertel, in denen Neubauten kaum noch möglich sind
- Etablierte Nachfrage: Mieterstrukturen bestehen bereits, was Leerstandsrisiken senken kann
- Charme & Substanz: ältere Bausubstanz kann architektonisch reizvoll sein und ein Alleinstellungsmerkmal darstellen
Nachteile & Risiken
- Energetische Sanierungen: unkalkulierbare Kosten durch künftige gesetzliche Anforderungen oder Sanierungszwänge
- Handwerkermangel & Rohstoffknappheit: treiben Kosten und Bauzeiten nach oben, zusätzlich Konkurrenz durch Infrastrukturprojekte oder geopolitische Entwicklungen
- Eigentümergemeinschaft (WEG): finanzielle Belastbarkeit der Miteigentümer ist ein unkalkulierbarer Risikofaktor, Sonderumlagen können erhebliche Kosten verursachen
- Renditeillusion: die anfängliche Mietrendite bildet nur einen Teil der Realität ab und vernachlässigt Folgekosten sowie strukturelle Risiken
Sanierte Bestandsimmobilien
Charme und Sicherheit vereint
Sanierte Bestandsimmobilien verbinden den architektonischen Charakter gewachsener Gebäude mit der Sicherheit moderner Technik und Energieeffizienz. Sie sind oft in etablierten, sehr guten Lagen zu finden, wo Neubauflächen knapp sind – und bieten damit eine Mischung aus Standortvorteilen und kalkulierbarer Wirtschaftlichkeit.
Klare Vorteile gegenüber unsanierten Objekten
Während unsanierte Bestandsimmobilien ein erhebliches Risiko bergen, was zukünftige Sanierungspflichten und unkalkulierbare Kosten betrifft, ist dieses Risiko bei bereits modernisierten Objekten deutlich reduziert. Eine energetisch und technisch hochwertig durchgeführte Sanierung bringt die Immobilie auf den aktuellen Standard, was nicht nur die Betriebskosten für die Mieter senkt, sondern auch die Vermietbarkeit langfristig sichert.
Transparenz bei Kosten und Potenzial
Ein weiterer Vorteil: Die großen Investitionen in die Modernisierung sind bereits getätigt. Für Anleger bedeutet das eine klarere Kalkulationsgrundlage, ohne das Risiko späterer hoher Sonderumlagen oder Sanierungspflichten. Dennoch gilt: nicht jede Sanierung ist gleich. Qualität, Umfang und Dokumentation der Arbeiten müssen sorgfältig geprüft werden – von der energetischen Dämmung über die Heiztechnik bis hin zu Dach, Fassade und Leitungen.
Zukunftssichere Kapitalanlage
Sanierte Bestandsimmobilien sind deshalb für viele Anleger die ideale Kombination: gute Lagen, planbare Kosten und nachhaltige Energieeffizienz. Sie bieten die Chance, von den Vorteilen der Bestandslage zu profitieren, ohne unkalkulierbare Sanierungsrisiken tragen zu müssen. Dennoch sollte man prüfen, ob sich der Kaufpreis einer sanierten Bestandsimmobilie von einem Neubauimmobilie unterscheidet, oder ob es im direkten Vergleich nicht sogar wirtschaftlicher ist, direkt in eine Neubauimmobilie zu investieren.
Vorteile von sanierten Bestandsimmobilien
- Attraktive Lagen: häufig in gewachsenen Vierteln und zentralen Stadtlagen
- Energetisch modernisiert: geringere Nebenkosten, bessere Vermietbarkeit
- Kalkulierbare Kosten: große Sanierungsmaßnahmen bereits erledigt, geringeres Risiko von Sonderumlagen
- Wertsteigerungspotenzial: durch Modernisierung auf aktuelle Standards besonders interessant für langfristige Investoren
- Steuerliche Optimierung: ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann die Abschreibung verkürzen und die steuerliche Belastung reduzieren
Nachteile & Risiken
- Qualität der Sanierung: nicht jede Modernisierung ist gleich hochwertig; unsaubere Arbeiten bergen Folgerisiken
- Begrenzte Auswahl: Angebot an umfassend sanierten Objekten ist kleiner als der allgemeine Bestandsmarkt
- Kaufpreisaufschlag: Sanierungen sind eingepreist, was die Einstiegskosten höher macht – Vergleich zu Neubau empfiehlt sich
- Abhängigkeit von Vorbesitzern: Transparenz über die tatsächlich durchgeführten Maßnahmen ist nicht immer gegeben